土地整备利益统筹项目管理办法相关问题在线访谈

来源: 日期: 2018-11-08

  访谈时间:2018年11月8日 15:00-16:00

  主办处室:土地整备局

  访谈嘉宾:

  市规划国土委党组成员、副主任(副局长),兼市土地整备局局长:刘世会;

  市土地整备局:席天海副局长,余奕鹏副处长,罗成宏,林强。

 

  

  

  

  [主持人]:各位网友你们好!感谢大家今天来参与此次《土地整备利益统筹项目管理办法相关问题在线访谈》在线访谈活动,欢迎大家踊跃提问、咨询。 ---(14:56)


  [土地整备计划]:深圳市印发《深圳市2017年度土地整备计划》中,去年深圳全市整备中,安排土地整备资金50多亿元,请问政府使用这些资金,最终为深圳整备出了多少土地? ---(14:58)

  [刘世会]:去年安排土地整备资金计划50亿元,实际完成70亿元,最终整备出12.03平方公里土地。 ---(14:59)


  [规划控]:能请领导们介绍下2018年度深圳土地整备计划有哪些亮点? ---(15:02)

  [席天海]:一是整备完成较大面积产业空间4.86平方公里;二是完成一级水源保护区土地收回以及移交围网;三是完成原特区外96所村小土地与建筑历史遗留问题。 ---(15:04)


  [待入市的筒子]:房价开始波动,土地整备的动力还有没有那么大?未来深圳的房地产还看好不? ---(15:05)

  [席天海]:土地整备不仅仅是以提供房地产用地为主要目的,土地整备最重要的目的是提供城市发展空间保障,这里面主要包含城市基础设施与公共配套设施,包括我们经常说到的文教体卫,即学校、医院、地铁,包括产业发展空间。 ---(15:07)


  [龙行天下]:主持人、嘉宾下午好,深圳市制定《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的目的是什么? ---(15:07)

  [刘世会]:一是落实民生设施和公共利益,加强城市规划实施。《管理办法》以公共利益为切入点,立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题,加强规划实施。从近两年的试点工作来看,土地整备利益统筹切实保障了包括五和大道、地铁6号线、龙华有轨电车、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道等在内的一批重大民生项目实施,提升了城市发展质量。

  二是保障重大产业项目,拓展城市发展空间。《管理办法》以形成较大面积产业空间为目标,通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合,促进我市产业转型升级,提升城市发展质量,为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。目前,土地整备利益统筹落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车、华谊兄弟项目等在内的重大产业项目。

  三是解决土地历史遗留问题,促进原农村社区转型。《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象,通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式,完成整备范围内土地全面征转和用地确权,不仅盘活了原农村社区存量土地资源,而且壮大了集体资产规模,优化了原农村社区经济结构和基层治理体系。

  ---(15:09)


  [房地产商]:我是房地产开发企业,在土地整备利益统筹有没有机会,具体怎么介入? ---(15:09)

  [刘世会]:土地整备利益统筹按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则实施,市场主体可以参与土地整备利益统筹工作和留用土地开发。留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位,市场主体可通过辖区集体资产交易平台以合作开发或作价入股等方式参与留用土地开发,并与原农村集体经济组织继受单位一并向规划国土主管部门派出机构申请签订土地使用权出让合同补充协议。 ---(15:10)


  [皇岗村民]:请问“整村统筹”与“利益统筹”是什么关系? ---(15:11)

  [刘世会]:《土地整备利益统筹试点项目管理办法》(深规土[2015]721号)中将土地整备利益统筹项目划分为“整村统筹”整备项目(空间集中成片的未完善征(转)地补偿手续规划建设用地面积不少于50000平方米)和“片区统筹”整备项目(包括多个3000平方米以上地块)。结合近2年的试点项目实践,《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(深规土规[2018]6号)对《土地整备利益统筹试点项目管理办法》(深规土[2015]721号)进行了修改完善,将“整村统筹”整备项目和“片区统筹”整备项目合并为“利益统筹”整备项目。

  整村统筹也是利益统筹的一种特殊形式,它的核心还是利益统筹,利益统筹的利益格局进一步优化,以更加适应土地整备的需要。 ---(15:13)


  [香蜜湖]:如果留用土地位于已生效法定图则范围内,那么留用土地开发强度是按照生效法定图则确定,还是按照深圳市土地整备利益统筹项目管理办法的核算规则确定? ---(15:15)

  [林强]:土地整备规划是土地整备的重要手段之一,留用土地可依据已生效的法定图则确定留用土地开发强度。如果留用土地安排涉及法定图则不覆盖或法定图则未制定地区,以及需要对法定图则强制性内容进行调整的,必须开展土地整备规划研究,并按照《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的规定核算留用土地开发强度。 ---(15:16)


  [关心]:请问全市有多少个利益统筹项目,主要在哪些区呢? ---(15:18)

  [罗成宏]:根据《深圳市2018年度土地整备计划》,2018年全市共安排土地整备利益统筹项目76个,主要集中在宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区和光明区。 ---(15:19)


  [灯哥]:土地整备利益统筹项目的土地整备金只能用于项目的拆迁补偿,还是可以用作其他用途。 ---(15:19)

  [罗成宏]:土地整备项目的资金使用包括四个方面:一是直接补偿费,二是不可预见费,三是技术服务费,四是业务费。 ---(15:21)


  [lbb]:我们社区如果想开展土地整备利益统筹,有什么要求?要怎么操作? ---(15:21)

  [罗成宏]:先通过街道办找区土地整备部门,提出书面申请后纳入土地整备利益统筹项目计划,编制土地整备实施方案,按照6号文的路径进行审批。 ---(15:24)


  [土地人]:专家下午好,我想了解下利益统筹模式是什么意思?与之前土地整备方式有什么区别? ---(15:24)

  [林强]:土地整备利益统筹以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象,通过建立利益共享机制,实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权利人多方共赢,完善城市公共服务设施和基础设施,落实重大产业项目,解决土地历史遗留问题。与此前的土地整备方式相比,利益统筹模式主要有以下特点:

  一是建立利益共享机制。《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》(以下简称《管理办法》)通过规划、土地、资金、产权的政策统筹,采用资金安排、土地确权、用地规划等手段,建立了多方共享的土地增值收益分配机制,保障城市公共利益及社区发展权益,实现政府、原农村社区及相关权益人等多方共赢。

  二是创新土地确权路径。《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象,根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地,统筹解决了原农村社区土地历史遗留问题,有利于加快盘活原农村社区存量土地资源,提高土地集约节约水平。

  三是实现政策统筹联动。《管理办法》拓宽了留用土地安排方式,留用土地指标可在利益统筹项目范围外安排并与城市更新统筹处理的方式,解决了城市更新项目合法用地指标不足的问题,实现土地整备与城市更新的政策统筹联动。

  四是发挥社区主体作用。《管理办法》按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则,通过建立政府与原农村社区“算大账”、原农村社区与相关权益人“算细账”的工作机制,搭建政府、原农村社区及相关权益人的多方协商平台,充分调动原农村社区参与土地整备的积极性和主动性。

  ---(15:24)


  [利益统筹]:若一个项目中法定图则规划居住用地较少,为实现利益统筹,能否对法定图则用地功能配比作一定调整? ---(15:25)

  [席天海]:理论上是可以的,但具体方案在上层次规划的基础上结合土地整备具体情况研究确定。 ---(15:26)


  [福田市民]:请问土地整备利益统筹项目的实施方式是什么? ---(15:28)

  [席天海]:《利益统筹管理办法》已有明确表述:

  利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则,综合考虑项目范围内未完善征(转)地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地,通过规划、土地、资金、产权等统筹手段,完成整备范围内土地确权,一揽子解决历史遗留问题,实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢,促进社区转型发展。

  在利益统筹项目范围内,政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”,通过资金安排、土地确权、用地规划等手段,集约节约安排土地,保障城市建设与社区发展空间需求。

  原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”,通过货币、股权和实物安置等手段,确保权益人相关权益,实现整备范围内全面征转清拆。

  ---(15:29)


  [大深圳]:项目无法安排留用地的,留用地指标是否可以等同于非农指标来使用。 ---(15:29)

  [余奕鹏]:项目范围内无法安排留用土地的,留用土地指标中的利益共享用地和合法用地可与本街道城市更新项目统筹处理,或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建。 ---(15:31)


  [解决历史遗留问题]:对于整备范围内的历史经济关系,比如早期的合作开发或租地经营,或自行购买土地已建成多年的未确权物业业主的权益,在利益统筹过程中如何得到保障或合理解决? ---(15:32)

  [林强]:涉及多方利益主体,未理顺经济关系的土地,由原农村集体自行理顺各方经济关系后,按照管理办法申报项目。 ---(15:34)


  [热心人]:有关利益统筹申报,听说现在市里有在弄申报指引,请问目前有没有什么大方向? ---(15:35)

  [席天海]:围绕《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》,目前我委正在研究土地整备计划申报指引,进一步明确利益统筹项目的申报流程、申报材料与调整规则,并对利益统筹项目的划定原则、技术方法等进行规范。同时,我委还将研究利益统筹项目调整、清理和退出的工作机制。 ---(15:36)


  [999]:利益统筹项目周边的零星国有未出让用地可否统筹安排? ---(15:36)

  [罗成宏]:根据《管理办法》,因规划统筹需要,利益统筹项目周边国有未出让的边角地、夹心地和插花地可纳入留用土地选址范围,但纳入选址范围的国有未出让土地面积不超过3000平方米,或不超过项目范围内规划建设用地面积的10%。 ---(15:37)


  [龙岗村民]:我们村想做利益统筹,在项目还没立项情况下,能否提前公开选择项目前期意向合作方帮忙开展项目前期工作 ---(15:38)

  [席天海]:可以提前按规定选择技术服务机构开展项目前期研究。 ---(15:39)


  [岁月静好]:与《试点办法》相比,《管理办法》在哪些方面进行了修改完善? ---(15:41)

  [罗成宏]:自2015年颁布《试点办法》以来,经过2年的试点实践,其利益统筹方式、留用土地比例等已相对稳定,在工作中也得到广泛的认可。《管理办法》延续《试点办法》的基本政策框架,在政策适用对象、利益统筹方式、留用土地核算等方面与《试点办法》一致。此外,结合市委市政府工作部署以及试点工作中存在的问题,《管理办法》在以下方面进行了优化和完善:

  一是取消试点,全面推广政策;二是细化利益共享用地核算规则,根据现状容积率分段核算利益共享用地规模;三是明确了未完善征转地手续用地的货币补偿标准;四是增加了留用土地指标在项目范围外经济关系未理顺的建成区域安排的路径;五是优化了留用土地规划建筑面积核算规则;六是增加了在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购的规定;七是简化了地价计收规则;八是增加了项目周边零星国有未出让用地腾挪的做法;九是完善了项目审批和管理流程。

  ---(15:41)


  [厂主]:国有已出让工业用地,能否纳入土地整备利益统筹范围,与社区掌握土地一起统筹整备? ---(15:42)

  [席天海]:受让主体为原农村集体经济组织继受单位及其成员的国有已出让土地可纳入土地整备利益统筹政策处理范围,除此之外的土地暂不纳入土地整备利益统筹政策处理范围。目前我委也正在研究针对一般企业的国有已出让用地土地整备政策。 ---(15:43)


  [rony001]:目前新版土地整备利益统筹办法已出台,请问实施情况如何?开发商若想参与土地整备利益统筹项目,该如何参与? ---(15:44)

  [席天海]:留用土地审批主体审批并核发留用土地批复后,原农村集体经济组织继受单位可以依据留用土地批复,按照集体资产处置相关规定,通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。依法定程序选择确定的开发主体,可以参与利益统筹项目的拆迁补偿和土地清理。 ---(15:47)


  [陈先生]:利益统筹后出来的股份公司分得的用地性质与现状统筹范围内的法定图则有联系吗 ---(15:48)

  [席天海]:有图则的按图则,没图则的编图则,需要修改的编制土地整备规划研究报图则委审批确定。 ---(15:49)


  [米先生]:目前出台的《关于规范土地整备规划审批有关事项的通知》要求,土地整备规划必须通过图则委的审批通过。但是土地整备规划作为土地整备利益统筹项目的一部分,在先后顺序上怎么样来界定?是先完成土地整备规划审批后在开展实施方案的编制工作?还是由区政府审核完实施方案及土地整备规划后,土地整备规划再行走图则委的审批流程? ---(15:50)

  [罗成宏]:实施方案和规划研究同步编制,实施方案先行上报区政府审批通过后,再将土地整备规划研究报图则委审批。 ---(15:51)


  [大宝]:请问哪些土地适用《管理办法》? ---(15:52)

  [林强]:《管理办法》以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地为主要对象,具体包括原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地(包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等),以及未完善征(转)地补偿手续的土地。 ---(15:52)


  [qiuzhang]:请问利益统筹项目留用土地是如何安排的? ---(15:54)

  [余奕鹏]:利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内,结合规划控制要求和原农村集体经济组织继受单位意愿等进行安排。留用土地位于工业区块线内且规划为工业用地的,利益共享用地面积可在本办法第六条的基础上上浮50%。在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

  本项目范围内无法安排留用土地的,留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理,或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中,合法用地部分按照等土地面积核算,利益共享用地部分上浮50%指标。

  留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理。调入的留用土地指标中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。

  留用土地需跨街道安排的,留用土地指标应按照现行工业用地基准地价的比值核算指标规模,且指标规模不得大于在本街道内核算的留用土地指标。

  ---(15:55)


  [Mr.C]:根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》,留用土地指标可以与城市更新项目统筹处理,具体怎么操作?留用土地指标落在建成区的,又要怎么操作?利益共享用地部分上浮50%如何操作? ---(15:56)

  [席天海]:留用土地指标可以与城市更新项目统筹处理,其使用、审批、产权属性和地价测算根据城市更新相关政策执行。留用土地指标在建成区安排并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建的,按项目范围内留用土地办理相关规划、用地手续,目前我委正在研究制定相关操作细则。 ---(15:57)


  [龙岗村民]:土地整备局能否将土地整备相关文件整理出来,挂在网上,方便市民查阅,谢谢。 ---(16:02)

  [刘世会]:《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》已经在规划国土委的网站发布,请市民查阅。 ---(16:02)


  [公众问题]:请问“深圳市土地整备利益统筹项目管理办法”有什么主要的亮点? ---(16:03)

  [刘世会]:一是建立利益共享机制。《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹,采用资金安排、土地确权、用地规划等手段,建立了多方共享的土地增值收益分配机制,保障城市公共利益及社区发展权益,实现政府、原农村社区及相关权益人等多方共赢。

  二是创新土地确权路径。《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象,根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地,统筹解决了原农村社区土地历史遗留问题,有利于加快盘活原农村社区存量土地资源,提高土地集约节约水平。

  三是实现政策统筹联动。《管理办法》拓宽了留用土地安排方式,留用土地指标可在利益统筹项目范围外安排并与城市更新统筹处理的方式,解决了城市更新项目合法用地指标不足的问题,实现土地整备与城市更新的政策统筹联动。

  四是发挥社区主体作用。《管理办法》按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则,通过建立政府与原农村社区“算大账”、原农村社区与相关权益人“算细账”的工作机制,搭建政府、原农村社区及相关权益人的多方协商平台,充分调动原农村社区参与土地整备的积极性和主动性。

  ---(16:03)


  [主持人]:由于时间关系,我们今天的在线访谈活动到此结束。直播结束后我们将把本次的直播实录公布在网站“互动交流”下的“在线访谈”栏目中,以供大家查询。感谢各位网友的积极参与,感谢广大市民对土地整备利益统筹项目管理办法相关问题的关注和支持。谢谢各位嘉宾的参与。再见! ---(16:04)  


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