《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》征求公众意见反馈情况

来源:深圳市规划和国土资源委员会  日期: 2019-01-07  【字号: 【内容纠错】

意见反馈人

具体意见

采纳情况

情况说明

李优良

房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。修改为:确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格的,上浮5%,下浮15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

解释

该规定在2010年出台该办法时即已规定,本次修订未作修改。15%的调整幅度在制定时是经过充分论证的。

第十四条 第三款修订为: 商品房项目已封顶的,可以申请预售,一个规划许可证范围内建筑,如需要分期销售的,首批必须达到封顶条件,竣工验收前必须全部申请预售。

解释

1.该预售条件在2010年出台该办法时即以规定,已实施多年,且我市的条件比国家规定的预售条件要求更高,为保持市场稳定,暂不作修改。

2.当前房地产预售许可工作中,一个规划许可证范围内建筑应一次性申请预售。

gyf7251

在房价上涨时期,贵局没有任何动作,任凭房价上涨,现在房价略微下跌,贵局开始出台这一个文件限制深圳房价上下浮动不超过15%。这是违反宪法,违反市场经济的根本原则和规律,妄图同潮汕系房地产商以及其他地产商操纵深圳房地产价格的行为,价格只允许上涨,不允许下跌,将是全球第一个笑话,在全国也开启一个恶劣的先例,这种明目张胆违反国家法律的行为,将在深圳上演,深圳作为改革开放的排头兵,竟然发生如此恶劣的价格管制行为,开启市场化国家干预市场的先例,也违背世贸组织WTO规则,违背联合国的市场经济精神。

解释

为抑制我市房价过快上涨,我市先后于20163月、10月,20187月三次出台调控政策,有效得稳定了市场。此外该规定在2010年出台该办法时即以规定,本次修订未作修改,15%的调整幅度在制定时是经过充分论证的。

"陈周科(深圳平台集团)"

本人是深圳一名10年的租客,想忠心反馈下关于深圳租房监管的建议:政府这次草案提到了很多租房的领域规范,这是很好的。

但有几点想补充建议:

一、特别是城中村租房租价问题,有些房东几个月就给你涨价一次,如何受得了,一来工资不涨,物价上涨,房租持续上涨,作为白领打工群体,如何不受罪?而此次办法并没有过多提及,如果房东随便涨租,如何举报,举报方式,电话,地址,快捷方式,都没有明确提到。二是如何定位随便涨租价的行为。政府是否能出台,从签订合同,3年内不能涨租?很多房东说,你爱租不租,不接受涨价就走人。多么霸道。还有,如果涨价,如何处罚,罚款房东多少钱,如何知道房东是否接受了处罚。举报的证据是什么。都没有明确。还有,如果签订租房合同,房东不想规定租价涨跌问题,是否可以默认是3年内不得擅自上涨房租?之后每年涨幅不能过5%?还有租价的标准是多少?也没有明确,而且怎么网站查,一查便知,而不是隐秘的租价标准。租金问题办法只是很简单提及,但没有规范不得随便涨价的明细。建议好好保护城中村租客人的权益吧。

解释

有关房屋租金问题将另行出台相关政策。

二、房东不主动签署租房合同,谁的过错。你也强制不了房东,房子是房东的,他爱怎么干,能管不?办法是明确必须备案,如果房东不备案,租客如何举报房东?方式是?地址是?

解释

办法对租赁合同及其备案规定了相应的法律责任,如发现相关违法行为,可向辖区租赁管理部门进行投诉。

三、中国很快个税专项扣除,其中就是房租,租客是否可以强制要求房东出示租赁备案书。不然怎么证据扣除。

解释

办法第40条对承租人租赁合同备案要求有相关规定。

四、办法提到房东明确租客的身份,那么租客如何要求房东明确房东的身份证?办法没有提到。我怎么知道他是房东?甚至连名字都不知道,怎么办?房东不给名字,怎么办,怎么处罚。

解释

办法第30条、第31条有相关规定

五、举报如何实名,房东岂非报复我们租客?如何保障等。搬家也是辛苦的事情吧。

解释

举报方式按照投诉举报的有关规定执行,不属于本办法规定的范围。

六、租赁房屋的,电价竟然1元一度,而普通才6毛,水费是8元一方,可是普通是3-4元,如何举报,举报了,房东是否执行了,不执行怎么办,举报方式是什么,举报依据是什么。哪个部门管,怎么管。等。租赁房屋空置租费是否可以让房东减免,如过年10多天不在呢,一个月才30天,如何要求房东减免,国家部门是否出面?以上建议,请国家部门好好规范细化增加,谢谢。

解释

违法收取水费、电费行为可向水务、电力管理部门或者市场监管部门投诉举报。房屋租赁属于民事行为,双方当事人可就租赁房屋空置进行约定。

"星雨"杜爱华 13316512005

深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司

1、《办法》中第八条“房地产开发企业、房屋租赁企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育,不断提高业务素质、安全生产意识和从业水平”;

就估价机构的管理而言,与全国的住建部相关规定重复,住建部下属有《中国房地产估价师与房地产经纪人学会》、省住建厅下属有《广东省房地产估价师与房地产经纪人学会》,会要求估价机构加入相关的学会,交纳会费,并根据需要定期组织估价师参加后续教育,每年对估价机构的报告质量进行考核评比;如果地方再次要求估价机构加入相关的协会,再重复进行相关的备案,并交纳相关的会费,实必加强估价机构的经济压力,同时也是属于行业的多重重复的管理;与《房地产估价机构管理办法》 中华人民共和国建设部令第142号文相冲突,也与李克强总理对中介结构的简政放权相冲突;估价机构坚决反对这种以管理为名的多头绑架管理,而且这么多年来,深圳的所谓协会除了每年收取不低的会费、强制再重得备案、及没有含金量的所谓培训外,对行业的规范管理没有一点贡献;相反加重了企业的负担,增加了企业的压力,在评估业绩统计口径上,与前两个学会又不一样,重新设计了一个新的系统,估价机构需要专门安排至少一个工作人员来应对“深圳市不动产估价协会”的相关管理及业绩统计,业绩统计方面的设计相当复杂,对出具每份报告要上传很多的资料,一份报告要完整上传至少需要20分钟,严重影响了企业的工作效率。现在已是互联网时代,为何在业绩统计方面,不能与前两个学会的业绩口径不一致,造成人为的增加企业成本。

而且,在协会的管理方面,存在诸多的不公平现象,大的机构往往是协会的会长、副会长或理事单位,或在协会的技术委员会成员,在行业的规范管理方面,很多机构负责人利用在协会从事的职位为自己的公司谋取利益;在政府征收业务上,以协会技术委员会的或理事单位的名义介入,而谋取自己公司利益的事已屡见不鲜,时有发生。

解释

1.针对行业管理,办法主要进行原则性规定,具体操作细则属于行业自律管理,应通过行业自律规范予以完善。

2.《广东省人民政府关于将一批省级行政职权事项调整由广州、深圳实施的决定》(省府令241号)已将估价机构备案下放深圳市,不需要再到省相关部门备案。

2、第五章69条 与《资产评估法》及《房地产估价机构管理办法》 中华人民共和国建设部令第142号文相冲突,评估机构在取得《房地产评估资质备案证书》时,均已按上要求给行业管理部门(省住建厅)提交了备案要求的全部资料;深圳市地方政府要求评估机构重复进行备案,是强加给企业的一把枷锁,与国家相关法律法规的规定相矛盾;评估行业对此提出强烈不满。

解释

《广东省人民政府关于将一批省级行政职权事项调整由广州、深圳实施的决定》(省府令241号)已将估价机构备案下放深圳市,不需要再到省相关部门备案。

自如长租公寓 刘丽微

1.根据39号文和9部委153号文,单独界定“住房租赁经营企业”。住房租赁经营企业不是出租人也不是承租人,如果把住房租赁经营企业定位为出租人,从法律责任/税收等方面对行业打击太大。而且,业主的责任是什么?业主和住房租赁经营企业是什么关系?建议将“房屋租赁企业”修改为“住房租赁经营企业”,第三章开始应增加住房租赁经营企业的定义。

 

 

解释

将自有住房或者承租他人的住房,以自身名义对外开展租赁经营活动的企业,都是房屋租赁企业。如果只提供经纪服务,不以企业名义签订租赁合同,而仍由房屋权利人与承租人签订租赁合同,应按照经纪机构进行管理。

2.明确资金监管的具体操作,以免影响租赁经营企业的正常资金往来和经营。

采纳

租赁资金监管将另行制定操作规则。

3.允许N+1

解释

办法第34条已有规定

4.为了保护业主和租客信息不外泄密,建议租赁备案通过系统与企业的接口联通来进行,或暂缓租赁备案。

解释

市住建部门有关房屋租赁平台的管理规范中已有相关规定。

5.澄清集资房/回迁房如何进入租赁市场。

解释

无论集资房、回迁房,只要有来源证明都可以对外出租。

6.明确住房租赁经营企业的安全生产义务内容。

采纳

办法第49条已有相关规定

7. 关于第31条第一款规定的合法来源证明,拆迁安置、集资建房、使用权房、历史违法建筑等是否可以用于出租?提供拆迁协议,分房证明等的是否可以?是否企业自行判断?

采纳

办法第30条已做相应修改

8.建议删除第33条第二款第(二)项,当事人自行判断风险即可。法定继承或者回迁房存在多个继承人/被安置人的情况下,很难取得所有共有人的同意。第(五)项具体执行标准是什么。

解释

1.物权法第97条规定,处分共有不动产应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

2.根据《住宅室内装修装饰管理办法》,室内装修应符合工程建设强制标准、防水标准、装修装饰材料标准、民用建筑室内环境污染控制规范等标准。

9.关于第36条规定的租赁合同备案。是否所有房屋都可以办理房屋租赁备案(回迁房/集资房是否可以)?备案如果是线下,需要提供合同和身份证吗?涉及个人信息很多,保密义务如何履行?若均需双方当事人现场提交办理是否过于繁琐,且若承租方不配合办理,责任如何界定?是否等系统对接后再执行? 不备案是否影响租客开发票?

解释

房屋租赁都要备案,具体备案程序按照相关规定执行。

10.关于第39条规定的指导租金。租金指导价格是否可上下浮动,浮动区间是否有限制?住房租赁经营企业出租的房屋带装修,理论上比直租贵一点是合理的。

解释

租金问题按照其他相关规定执行。

11.关于第41条出租人的义务。是否考虑要区分住房租赁经营机构和业主的责任。对于第(二)项,建筑结构是否应是产权人保障?供电/燃气及消防,承租人不配合查验如何解决?如何证明尽到了查验义务?对于第(六)项,住房租赁经营企业会依法纳税,但不是以业主的身份纳税。

解释

租赁企业作为出租人或者承租人(如转租),其相应的义务或者责任在出租人义务、承租人义务中已有规定

 

12.关于第44条租赁企业备案。建议明确提交的营业执照应含有住房租赁经营的经营范围。

解释

按照我市关于培育与发展住房租赁市场的相关规定执行。

13.关于第46条有关现场公示的规定,在哪里公示?线上签约,是否在公司实际经营地公布即可?

采纳

办法第45条已做相应修改

14.关于第47条第一款,房屋租赁企业针对每套房源都会发布广告,是否在网站或app可统一载明企业名称和备案证书编号?

解释

操作实践中,企业可根据自身情况确定载明相关信息的方式

15.关于第48条第(五)项,承租人不配合办理或者房屋权属材料无法办理备案等,是否属于不按规定办理租赁合同备案?

解释

办法第41条对承租人的配合义务有规定,相应的法律责任在《深圳经济特区居住证条例》中也有规定。

16.关于第49条租赁资金监管,此条会遏制企业发展,加速中型企业爆仓,非企业的小中介盛行,大型专业机构也可能会死掉,业主和租客权益更加得不到保障。如果一定要监管,租金可以用于哪些用途?期限是否有限制?向装修供应商支付款项可以吗?向业主支付收益的期限有限制吗?

解释

租赁资金监管将另行制定操作规则。

17.关于第51条历史违建租赁条件,“经房屋结构和消防安全检验合格”是否意味着需要提供竣工验收许可证?“符合地质安全条件” 去哪里拿什么样的批文?谁去申请?如何区分哪些是历史遗留,哪些是新增违法建筑,是否有时间节点?违法建筑可出租需提供能证明合法来源的证明文件如何审核?

解释

按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及相关配套政策执行。

"松孺 刘" 佳兆业科创集团

佳兆业科创集团是佳兆业集团为响应国家发展共享经济,鼓励长租公寓开发的号召所设立的专业集团公司,专注于长租公寓、城中村统租经营、联合办公、科技产业导入及创新产业孵化等领域。在深圳长租公寓方面,我司已经在龙华、罗湖、宝安开发长租公寓项目十余个。20181123日,深圳市规划和国土资源委员会、深圳市人民政府法制办公室发布关于征求《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(下称“意见稿”)意见的通告后,我司高度重视,以此为议题召开会议,就相关条款展开讨论。以下为我司对意见稿中部分条款的具体意见,以供参考:1、第三十一条【租赁房屋】租赁房屋应当有合法的来源证明。合法的来源证明包括不动产权证书、房地产买卖合同等权属证明材料。出租房屋时,承租人有权要求出租人提供租赁房屋合法的来源证明材料。出租人应对来源证明材料的真实性、准确性负责。第五十一条【历史违建租赁条件】农村城市化历史遗留违法建筑(以下简称历史违建)经房屋结构和消防安全检验合格,并符合地质安全条件的,可以按规定办理房屋租赁的相关手续。房屋无法满足安全使用要求的,不得出租、进行经营性活动,并由住房建设、消防、市场监管、房屋租赁、安全生产等部门予以重点监管。意见:1、意见稿中仅明确符合条件的历史违建可出租,但未对历史违建的合法来源证明材料做出具体规定。2、关于历史违建房屋结构和消防安全检验合格,需要相关单位的积极配合。如将相关单位的检验、检查合格作为前置条件,建议同时出台针对历史违建的具有可行性的相关细则。

解释

《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及相关配套政策对历史违建的租赁要求有规定。

2、第三十六条【租赁合同备案】房屋租赁合同订立后15日内,租赁当事人应当持以下材料到房地产所在地的房屋租赁主管部门办理租赁合同备案:

(一)房屋租赁合同;

(二)房屋租赁当事人有效的身份证明材料;

(三)合法的来源证明材料;

(四)主管部门规定的其他材料。

对符合规定的,主管部门应自收到申请之日起5个工作日内核发房屋租赁合同备案凭证。

第三十八条【合同备案变更及解除】房屋租赁合同备案内容发生变更或者租赁关系终止的,租赁当事人应当在变更或者解除合同之日起15日内,到原合同备案部门或者通过房地产信息系统办理租赁合同备案的变更或者注销手续。

意见: “对于进行统租经营的企业而言,签订租赁合同的客户较多,签订时间无法统一,“15日内”期限较短,建议以3045日为宜。

采纳

办法第35条已做相应修改

3、第三十九条【指导租金】市房屋租赁主管部门应当根据租赁市场价格水平定期公布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金,在房屋租赁合同中约定租金数额。

意见:租赁房屋的客观条件千差万别,即使在同一栋物业中,由于位置、朝向、装修标准等不同,也会导致房租有较大差异。如日后大力推进租售同权,不同配置的出租房(如是否带学位),其价格必然存在较大差别,恐难以一概而论。

解释

指导租金可作为确定租金价格的参考,不作强制性要求。

4、第四十八条【租赁企业禁止性经营行为】房屋租赁企业在租赁经营活动中,不得有下列违法经营行为:(二)在未解除房屋租赁合同前,将租赁房屋再行租赁给他人;

意见:如承租人未缴房租,出租人以明示或可推知的方式得知其不再租赁房屋,承租人可能违约,则出租人应享有单方解除权及在另行安排房屋出租的权利。

解释

出租人依法享有单方解除权,在解除租赁合同之前,可以提前准备房屋出租的相关工作,但不得与他人签订租赁合同。

5、第四十九条【租赁资金监管】主管部门应当建立租赁资金监管制度,房屋租赁企业和符合本办法第四十四条第二款规定情形的个人应当在商业银行开设资金监管账户,商业银行对租金、保证金、租赁贷款进行日常监管,为租赁当事人提供租赁资金安全保障。

承担租赁资金监管的商业银行不按前款规定进行监管的,银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

第五十三条【房屋租赁交易服务平台】主管部门应当建立房屋租赁交易服务平台,完善住房租赁信息系统服务和监管功能,与各职能部门、市场主体的业务系统互联互通,实现数据共享、房源核验、实名认证、交易统计、市场监测、投诉处理等功能,向社会提供安全、便捷、高效的服务。

意见:1、对租赁资金的监管会影响企业经营自主权,不利于长租公寓规模化发展;2、对于企业的监管可通过第53条所规定的完善房屋租赁交易服务平台来实现,该平台可根据企业各方面的综合信息为企业评级,建立房屋租赁企业评级制度,实现以监管促进企业规范化经营的目的。资金监管可作为企业的违规后果,对违法企业进行一段时间内的资金监管,监督其守法经营。

解释

租赁资金(特别是采取租金贷模式运营的),涉及业主、转租人、经营企业、承租人、银行等多方主体,资金关系复杂,如不加以监管,容易出现租赁经营企业爆仓问题,引发一系列社会问题。租赁资金监管将另行制定操作规则。

王丽辉

美联物业代理(深圳)有限公司法务部

1、第三十六条“租赁合同备案”

该条款规定当事人应当办理租赁合同备案。但《深圳经济特区房屋租赁条例》已废除,房屋租赁合同“强制登记备案”,已变更为“当事人自愿申请登记备案”。因此,租赁备案,还是应当以当事人自愿为原则,不应该“强制备案”。

解释

办法贯彻了国家和省上位政策的规定,通过备案强化对租赁行为的管理以及租赁信息的掌握。

2、第四十条“租赁保证金”该条款规定租赁保证金“不超过两个月租金”。建议租赁保证金由市场主体自由协商确定,政府不应强制限制。

解释

该条款落实了《广东省城镇房屋租赁条例》的规定。

3、第六十四条该条款规定经纪机构代收或监管的交易款项不得超过5%

但实际交易中,买卖双方都会把定金交由经纪机构托管,银行不会托管定金,买方也不愿直接支付给卖方。所以建议将该5%的限额提高至10%15%

解释

交易款项不得超过5%经过合理的测算,该规定实施近8年来,已形成较为成熟的经验。

4、第六十六条第(七)项

该项规定不得为阴阳合同提供便利。但实际上,现在的交易基本都以评估价过户,甚至过户价格高于评估价。因此,建议取消该项规定。

解释

20183月份,我市已出台三价合一政策,已对阴阳合同问题进行规范。

深圳市天健(集团)股份有限公司

第四十条【租赁保证金】出租人可以按照租赁合同约定向承租人收取数额不超过两个月租金的租赁保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。

建议取消租赁保证金限制:由于部分租赁房屋内部装修及包含物品远高于租赁保证金,因此租赁保证金应由出租方与承租方共同商议确定,直接规定不超过2个月不合理。

解释

该条款落实了《广东省城镇房屋租赁条例》的规定。

深圳市地铁集团有限公司

(一)《深圳市房地产市场监管办法》(修订草案征求意见稿)中第二章第十六条要求“采用网络形式销售的,应当在网络销售平台公布本条第一款规定的材料”与关于《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》的说明文件中的“明确采取网络销售的,应当在网络销售平台公示应在销售场所公示的所有材料”内容不一致,建议明确要求。

考虑到要求公布的销售材料中“出让合同书”“合同示范文本”“测绘报告”“业主临时管理规约”“物业服务合同”“质量保证书示范文本”等文件数量较大,难以在网络平台清晰、直观地向客户公布。为保障客户购房权益,保证房地产市场秩序,建议要求网络销售平台公布“购房指引”及其余必须公布的文件即可,剩余文件建议要求调整为“在销售场所醒目位置以书面形式公布”。

 

1.采纳。将在说明文件中统一相关表述。

2.解释。企业可通过扫描件等其他电子化形式对外公示。

(二)《深圳市房地产市场监管办法》(修订草案征求意见稿)中第二章第十七条规定“要求房地产开发企业销售精装修商品房的应当在销售场所醒目位置以书面形式公布精装修商品房所使用的装修装饰材料的名称、品牌、价格、规格、型号等信息。”

考虑到各房地产开发企业采购渠道不同,可能带来同一品牌同一型号价格不一,因此建议价格不予公示。

解释

关于公司原材料采购属于正常市场行为,会影响购房人对整个房地产项目的判断,因此需对外公示。

(三)《深圳市房地产市场监管办法》(修订草案征求意见稿)中第二章第十八条规定“商品房可能受到工业、建筑施工、交通等噪声污染的,房地产开发企业应当在销售场所醒目位置以书面形式或者在网络销售平台说明所销售商品房的建筑隔音情况、可能受到的噪声污染情况以及采取的防治措施。”

1.考虑到红线外部分市政噪声污染,难以通过项目本身开发建设进行根本防治,因此公示文件中建议仅说明可能受到的噪声污染情况,不说明采取的防治措施。

2.考虑到网上公示的可操作性及信息传递精确性,建议在销售场所醒目位置以书面形式公布。

解释

该条是按照《深圳经济特区环境噪声污染防治条例》规定的。

(四)《深圳市房地产市场监管办法》(修订草案征求意见稿)中第二章第十六条(十三)“深圳市房地产行业公共信用信息查询方式”,为便于房地产开发企业与客户的理解与查询,建议名称与《说明文件》中的名称保持一致,修改为“深圳市房地产诚信公示系统查询方式”。

采纳

将在说明文件中统一相关表述。

(五)建议补充为统一各项目的公布材料及文件内容格式,建议监管办法以附件或网站公布的形式为房地产开发企业提供要求模板。

解释

企业可根据本办法要求自行制定公示材料。

(六)建议补充本监管办法中仅对商品房预售需达到的条件、销售公示材料等做明确要求,为对房地产项目各阶段销售提供全面指引和监管,建议增加商品房现售的要求内容。

解释

商品房预售、现售已在我市实施多年,相关标准和要求均十分明确。

深圳市投资控股有限公司

一、修订征求意见稿中第十三条:“房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,由主管部门对外公布,并通过数据共享报市场监管部门备案。”建议补充销售价格的公布形式及公布渠道。

解释

备案价格在主管部门和市场监管部门网站公示。

二、修订征求意见稿中第十六条:“房地产开发企业销售商品房,应当将下列材料在销售场所醒目位置公布”公示内容建议补充《国有土地使用证》及《购房风险提示》。

解释

在开展商品房预售审批工作中,主管部门需对开发企业的不动产权证书和销售方案进行审查,审查通过后才会核发预售许可证,因此,无需再次公示。

三、第三十六条、第三十八条 因目前深圳租赁管理办法已取消强制备案环节,建议相关提法作相应修改。

解释

办法贯彻了国家和省上位政策的规定,通过备案强化对租赁行为的管理以及租赁信息的掌握。

四、第四十条  租赁保证金 “不超过两个月的规定”不能强制,合同是双方意愿的表达,只要双方达成一致,可自行约定。

解释

该条款落实了《广东省城镇房屋租赁条例》的规定。

五、第四十四条,自然人出租户屋超十间的,应规定月度收入额,如月度收入额不超过小规模免征额可不办理工商注册。

解释

该条规定是为了规范个人二房东的租赁行为。

六、建议适当放宽租赁备案的要求,可实事求是给予部份改变用途的房屋备案。

解释

依法经规划主管部门批准改变用途的房屋租赁可以备案

七、第八章法律责任部分,对于房地产开发经营等市场主体违反行为处罚力度较轻,本监管办法难以形成较强的约束力,建议整体加强处罚力度,或增加条文明确,所有处罚均定期及时向社会公开。

解释

一方面,处罚是为了增强威慑力;另一方面,处罚必须遵循《广东省规章设定罚款限额规定》。

八、建议在第八章法律责任部分增加对承租人的监管,如若承租人在未征得出租人同意的情况下进行违搭违建,相关执法部门可以强制予以拆除等。

解释

出租人、承租人等行为主体违法搭建的,将依照《深圳经济特区规划土地监察条例》等规定进行处理。

深圳市振业(集团)股份有限公司

一、第三十四条第一款规定:“出租住房的,应当以原始设计的卧室或者起居室为最小出租单位,且人均租住建筑面积不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。”而第九十九条并没有规定相应的法律责任,建议改为:“出租人、房屋租赁企业需要将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租的,其装修应符合国家或地方标准,并达到消防要求”,以提高房屋的使用效率;或在第九十九条增加相应的法律责任。

解释

出租人、承租人等行为主体违法搭建的,将依照《深圳经济特区规划土地监察条例》等规定进行处理。

二、第三十六条规定:“房屋租赁合同订立后15日内,租赁当事人应当持以下材料到房地产所在地的房屋租赁主管部门办理租赁合同备案”,实际操作中,15日的时间比较仓促,建议修改为一个月内。

采纳

办法第35条已做相应修改

三、第四十条规定:“出租人可以按照租赁合同约定向承租人收取数额不超过两个月租金的租赁保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。”,为约束出租人,保障出租人利益,建议修订为“出租人可以按照租赁合同约定向承租人收取数额不超过三个月租金的租赁保证金”。

解释

该条规定在遵守《广东省城镇房屋租赁条例》规定的基础上,为了培育和发展住房租赁市场,降低承租人的租房成本,规定收取不超过两个月租金的保证金。

 

四、第四十一条规定:“出租人应当履行下列义务:……(二)保障住宅出租屋建筑结构、供电、燃气及消防设施等符合安全要求,告知承租人安全用电、用气等安全常识,并定期查验出租屋的安全使用情况,至少每月查验一次。”,每月一次过于频繁,增加了出租方的负担同时给承租方带来不便,建议改为每季度或每半年一次。

解释

该条规定在《深圳市出租屋管理若干规定》中已有相关内容。

五、第四十六条:房屋租赁企业出租住房的,应当将下列材料在营业场所公布:……“(七)室内装修符合国家或者地方标准的证明材料”,建议明确需要公示哪些证明材料?该证明材料由谁来出具?

解释

室内装修检测操作规定另行制定。

网民

 

1.草稿第六十八条改为:本实施细则所称房地产估价人员伟房地产估价从业人员及辅助人员。

   符合国家规定的资质等级要求的房地产(土地)估价机构可以设立分支机构,分支机构以所属房地产(土地)估价机构的名义对外开展业务。

解释

国家关于不动产估价师考试和估价师资格认定尚未取消。

2.草稿第六十九条 房地产(土地)估价机构在本市开展房地产(土地)估价业务的,应当自取得营业执照之日起30日内持以下材料到主管部门办理备案:

  (一)营业执照;

  (二)固定服务场所证明;

  (三)房地产(土地)估价人员的身份证或身份证明、培训合格证明(学分银行或其它网站可查询)、信用记录、劳动合同和社会保险缴纳证明;

  (四)住建主管部门以清单公布的办理备案的其他材料。

   住建主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内,为其办理备案政务。

   市场监管等部门应当为主管部门核查房地产(土地)估价机构备案材料提供便利。

 

解释

1.解释。培训合格证明、信用记录与房地产估价师取得或延续注册证书有关系,与估价机构备案无直接关系。

2.部分采纳。修改为“主管部门通过权责清单公布的其他备案材料”。

3.草稿第八十二条改为:房地产社会组织是依法成立的房地产行业的自律性社会团体,其组织管理制度及会员的权利义务由依法制订的章程规定。

   房地产行业社会组织合法竞争,包括房地产开发、租赁、中介、估价协会,。

   主管部门依法对房地产行业组织进行业务指导。

解释

行业协会属于行业自律组织,主要依据行业自律规范开展相关工作。

张进安

 

1.第十三条 房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,由主管部门对外公布,并通过数据共享报市场监管部门备案。

   房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

   市场监管部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则,引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

建议:此条应明确如何防止开发商高于该楼盘地段国土局评估价进行定价,避免主管部门权力太大导致相关人员贪腐落马。

采纳

办法第13条已修改相关表述。

2.第十七条 房地产开发企业销售精装修商品房的,除公布本办法第十六条第一款规定材料外,还应当在销售场所醒目位置以书面形式公布精装修商品房所使用的装修装饰材料的名称、品牌、价格、规格、型号等信息。

建议:为避免跟万科臻山府一样出现装修款需要另行支付的变相提高房价的情况发生,因在此条明确精装修房款应纳入备案价范围;为满足不同人群的需要,因给予购房人自主选择权,建议明确规定预售楼盘允许购房人自愿选择是否精装修。

 

解释

办法第26条第(五)项对于该类行为已有相关规定。

李磊

 

1.“三十一条”,合法的来源证明包括不动产证书、房地产买卖合同、竣工验收备案表(回执)等权属证明材料。

    【增加竣工验收备案表,主要原因是竣工验收备案表(回执)已经证明物业权属清晰,单一业权写字楼竣工到不动产证书有240天时间办理不了租赁备案,这与15天备案相矛盾。】

解释

对于通过合法报建审批流程建设的房屋,应当取得不动产权利证书作为权属来源证明。

2.“三十五条”,房屋租赁合同增加中,建议增加约定“建筑面积和套内面积”。

   【写字楼租赁中,因偷面积的行为出现了劣币驱逐良币的情况,增加建筑面积和套内面积的约定,可以有效的增加透明度。】

采纳

在租赁合同示范文本修订工作中一并研究考虑

3.“四十三条”转租,原文“受转租人不得违法将租赁房屋再行转租”,应当删除“违法”二次。

   【二房东转租给三房东整体应该是被禁止的。】

解释

为规范住房租赁市场,杜绝三房东现象,本办法作出相关规定。

 

4.希望出台政策细化备案变更和注销内容。

采纳

在下一步制定相关实施细则工作中一并考虑

5.第四十三条关于转租需要有一个定义,目前类似wework、雷格斯类型的联合办公形式、类似未来工场、太库类型的孵化器,本质上也是一种转租的行为,需要政府做出界定。

解释

市场出现的新问题、新业态,将开展研究工作,纳入规范管理。

贾女士

 

我就想知道你们是不是规定了上涨或者下跌不得超过15%????这个幅度是怎么得来的呢?深圳房价跳着涨时,你们为啥不规定??说好的市场经济又在哪儿呢??如果这条规定没有,那微博上有人这样解读文件,算谣言吗??应该怎么惩罚他!?

解释

为抑制我市房价过快上涨,我市先后于20163月、10月,20187月三次出台调控政策,有效得稳定了市场。此外该规定在2010年出台该办法时即以规定,本次修订未作修改,15%的调整幅度在制定时是经过充分论证的。

林子

 

1.每个专业人员都有权利/议务/操守/行业法规一套“code of conduct”。在全球发达国家是必须的。现在情况是非常乱没有规划标准每个岗位的职能和突范围:物业中介人,物业管理员,地产中介人,物业管家,。。等在整个租市场全部都是越界含糊不清的关系。房客是消费者更不懂得给他们找房子的人到底有什么操守和职能!

采纳

本办法已有房地产经纪、租赁行业的相关规定。

2.公正,公开,公信!甲乙方既然要实明制,大家也应该可以有合法瞿道防御受骗。我们找房租的消费者完全没法可依不懂怎么去了解中介或物业公司是不是合法经营。合同签个字盖章也不知道是谁?三防有制国泰民安。

采纳

本办法已有房地产经纪、租赁行业的相关规定。

卢冬英

 

现在房租已经贵的离谱,3房的租金好点的小区快将近一万了,我们几个人合租,每间房都2千以上,还有自己生活开支,一个月下来都所剩无几了,现在起居室不让住人,客厅不可以住,少了一个房间我们的住房开支是不是意味着又要增加,如果深圳拆除这些房子,居住的房间少了,是不是要增加更多的套房和单身公寓提供,可是现在需求大于供应,我认为管理得当套房多一二个房间无所谓,我们也要生活,实惠的租金对我们更实在。恳求领导部门多多体谅我们租房子的,不要引起更多的需求导致房租再次上涨。

解释

关于租金问题将出台相关政策。

崔洪武

 

有些公司的员工宿舍是付费租住的。比如公司租用的厂房中有居住功能的宿舍,设有卧室客厅厨房卫生间,员工租用该房间并按月支付房租。并且该种房间超过10套。那么像这种情形,是否在该办法监管的范围,如果是的话,能否追加相关条款呢?

解释

企业员工宿舍是解决自身员工的住宿问题,并非租赁经营行为。

郭重霄

 

征求意见稿:第三十四条【住房最小出租单位】出租住房的,应当以原始设计的卧室或者起居室为最小出租单位,且人均租住建筑面积不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。(不允许改建)广东省政策:《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔20177号): 第五条(十三)允许改建房屋用于租赁。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。(允许改建)

    以上可看出,深圳市房地产市场监督管理办法(征求意见稿)与广东省人民政府出台政策存在实质性的不符,建议修改!

解释

本办法所称的分割搭建行为,是指未经行政主管部门批准、违法开展的违规改建行为,与广东省相关政策并不冲突。

马亚男

 

《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》第三十四条规定:出租住房的,应当以原始设计的卧室或者起居室为最小出租单位,且人均租住建筑面积不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。

对于这一条规定,业内的专业解读是,起居室即客厅,起居室可以作为最小出租单位即允许n1,禁止再次分割搭建意为不允许将起居室、卧室隔断为两间再次出租,即禁止n2。对于分散式公寓机构而言,这意味着深圳n1的明确合法化。

这与早前发布的《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(深府办规〔20176号)是一脉相承的。深府办规〔20176号文第十二条规定:允许现有住房按规定改造后出租。住房改造必须按照国家和地方的住宅设计规范开展,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效;不得损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全;不得加建卫生间、厨房。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租,但人均租住建筑面积不得低于6平方米,厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租。

起居室一般为开放式房间,要将其作改造为一个独立房间出租,必须要设立隔墙将起居室的房间部分与公共区域分离。分割起居室的隔墙符合消防规范、也能保证通风采光,分割后既没有降低租住舒适度,又有效利用了原来低效的起居室面积,是一种“多赢”的做法,是分散式长租公寓盈利的核心商业模式。

然而,在实际操作中,监管部门有可能对条文产生误解读,将起居室改造为独立房间的这道隔墙理解为“分隔搭建”,将其禁止,从而背离了文件本意。

我们建议,可以表述为:“住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者改造成卧室的起居室再次分割搭建后出租”,这样可以更加明确地允许n1同时禁止n2

解释

办法第33条与该建议基本一致,具体操作实施问题将在实施细则或者政策宣贯工作中予以明确。

热心市民

 

我朋友有一个3房套房出租,想着整租7500/月左右就差不多了。结果房源放出去之后就有自如和蛋壳两家问价。两家疯狂抬价,想疯了一样要做亏本生意。最后加到了11000/月。现在房中介打着长租公寓的名头大量加价抢房源。用掌握的房源大量融资,再抢房源,资本是逐利的。结果租房价格越抬越高。请限制资本进入租房和购房市场。刚毕业的年轻人根本无法承受这种高房租,而且租房价上去了。购房价也只能被动地上去。到头来又是金融空转,地产飙升,物价飞涨,资本赚钱,老百姓背黑锅。建议尽快出台租房指导价,以指导价浮动。给年轻人一条活路吧!

解释

本办法第47条第11项、以及第48条已有相关规定。

徐将浪

 

搞得太复杂啦,岁数大的房东懒得理会你。政府平时歧视城中村,经常研究乱七八糟的政策往死里弄,现在又是这样。我告诉你城中村违建是市场需要而衍生的,政府又对早起涌进的外来务工怎么安置做出了什么贡献,是城中村容纳的,近期什么城中村改造都是你们政府整出来的馊主意才闹出这局面,政府胡搞干涉打破了原来的安静原来的平衡!看作好人的政府其实是幕后的推手!![点赞][点赞][点赞][点赞]

解释

本办法第50条、第51条针对城中村历史违建出租已有相关规定。

爱深圳

 

体验过房地产市场的潜规则。主管部门负责领导查到本部门收进去假房产证后曾立即报警,也在又一次发觉类似现象后顾虑重重不好处理。我按牵涉到的部门意见找来找去,发现关系户办错事各个方面都只好拖着。就算我是当事人,也不好意思把客客气气交易过的人家安上一桩造假罪过拿回利益就跑。

建议交易双方可依法查阅对应房屋的过去几次交易档案,甚至是提交证件后就能在线全面查阅。我遇见的情况就是不给查全,主管部门知道有诈也掺和过了,只好是继续藏着有的单笔交易明细,这样原业主卖不出附属房屋没有产权的车库,现业主也不能按谈合同许愿的情况使用对应库房。卷入上下级部门都护过短了,也没法单单制裁哪个算完。所以是不是必须落实向老百姓公开对应的历史交易明细原有条款更公正有效率?

本来所在小区物业的有关信息对业主开放,不巧遇见物业上某位领导插进来闹,就是很黑的反社会风格,她愣说我有病才想查问附属车库的。她一闹在场的人都傻眼了。

所以建议监管条例约定业主在小区物业全面查询小区全部附属设施具体归属问题的法定权限,小区物业必须把物业提供结果形成文字盖章坐实,一旦属于假证明就要补偿业主不能正常使用附属设施的经济利益,比如拖欠一个月支付多少钱给业主。

解释

关于不动产权属的确认和查询问题,不属于本办法调整范围。

余先生

 

如果实名报备,出租屋的流动本身就大,到时跑来跑去备案怪累人的,而且会增加部门的工作量。可不可以像旅馆一样免费提供身份证登记住店联网同时备案的设备?减少不便和工作。真没必要去让房东注册营业登记的,只要社区登记楼栋就好了。工商登记后续的麻烦太多了,这群人会很反感。市场的调控政府就好不要过分干涉,不然适得其反。押金为什么就要放在银行那里,房东自己处理为什么要交给银行,你们给银行打工的吗互相有利益吗。房东有物业在这里会卷卷走人吗,这种只要在2房东身上才会,一房东就不会。极力反对。

采纳

1.采纳。办法第35条作相应修改。

2.租赁资金监管是针对租赁企业。

张小蔓

 

在条例第四十四条中提出房屋租赁企业需进行备案管理,这是好事。但提出自然人出租或转租住房数达到10间及以上,应当依法办理工商登记,如果该自然人是公务员或事业单位工作人员却无法合法进行工商登记办企业,因违反相关法律。不能否认有少数公务人员因历史原因拥有超过10间住房的。同时要求工商登记增加个人出租房屋成本,最终又转移到房租上,推高租金,也是不符合政府希望房租不要过快上涨的愿望的。

解释

该条是为了规范个人二房东开展规模化租赁的经营行为。

李纯波

深圳的二手房东吸血太严重,比如一个40平方的小店在松岗租金一万,交完租金还不行,喝茶费7万一年,一个小店一年利润都不到七万,全部给二手房东。还有工厂的二手房东也是,租金翻倍的涨,中小企业在水深火热之中,希望有关部门查一查这种乱象,什么喝茶费,房屋出租实际使用面只有40%,深圳的租金是天价。

采纳

办法第101条已做相应规定。

陈萍

合同上要写明水电费的收费标准 如:不能高于水电部门收费标准的百分比多少。

采纳

在房屋租赁合同示范文本修订工作中一并考虑。

刁禄贵

光明新区公明镇玉律社区二区的二手房东,在没有通知租客的情况下,动不动就给租客涨50元左右房租。每月超额收取政府规定的水每一吨7元,电每一度1.30元。即使租客回老家一个月,没有用到一吨水,黑心房东仍然收取3吨水费!当租客退房时,黑心房东更是变本加厉的借口说什么租客卫生没打扫干净等,黑扣租客几十到百元不等的押金!

解释

关于租金问题将出台相关政策。

黄菡

你们至今还认为我们是违法建筑,有关政策都是带有鄙视和抵制我们。我们不认同该政策中关于我们必须营业登记方可出租的规定。我们是对深圳早起涌入的务工人群有贡献的,提供了廉价房屋租源,你们必须承认政府在这块没有很好的建设!才会有市场力量填补了这个空白!现在你们却在这个市场干涉,打破原来的平衡和安静,间接损害底层的利益和生存空间!要求我们必须营业登记的前提是必须先承认我们的合法地位,给我们的房屋合法产权登记享有商品房的权利!曾经的政策折腾我们不少,现在就想收割果子,太说不过去了!

解释

本办法第50条、第51条针对城中村历史违建出租已有相关规定。

陈明

要求房东他们营业登记就会产生税务,到时又会转嫁到我们身上,增加我们的生活负担。建议城中村一房东的出租房源年免税,还有能否给房东管理处里摆放联网的登记流动人口备案的设备,免去了到政府机关申请办理的麻烦?智能化点。

解释

关于税务征收问题属于国家权限,地方政府无法自行规定。流动人口备案登记应按照《深圳经济特区居住证条例》的有关规定执行。

骆耀刘

关于最小出租单位这项说明,起居室允许作为最小出租单位,那客厅立隔断作为一个房间出租是否违规。

解释

本办法第33条已有相关规定。

黄卓佳

《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》第三章第三十四条的部分内容存在歧义,容易引起误解。建议将细节明确下来,防止房屋租赁企业钻空子违法出租,埋下消防隐患,侵犯承租人及房屋周围其他邻居的合法权益及生命、财产安全。

存在歧义的内容:禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。

此处内容提示禁止“再次分割搭建”,这里禁止的分割行为包不包括将客厅隔断形成一个房间进行出租的行为?模棱两可,不得而知。

据了解,将客厅隔断形成一个房间再出租,是房屋租赁企业惯用的手段,请严厉打击这种非法行径。

解释

本办法第33条已有相关规定。原始设计的起居室可作为最小单位对外出租。

王小姐

 

第三十六条“租赁合同备案”,该条款规定当事人应当办理租赁合同备案。但《深圳经济特区房屋租赁条例》已废除,房屋租赁合同“强制登记备案”,已变更为“当事人自愿申请登记备案”。因此,租赁备案,还是应当以当事人自愿为原则,不应该“强制备案”。

解释

规章贯彻了国家、省上位政策的规定,通过备案强化对租赁行为的管理以及租赁信息的掌握。

第四十条“租赁保证金”,该条款规定租赁保证金“不超过两个月租金”。建议租赁保证金由市场主体自由协商确定,政府不应强制限制。

解释

该条款落实了《广东省城镇房屋租赁条例》的规定。

第六十四条该条款规定经纪机构代收或监管的交易款项不得超过5%。但实际交易中,买卖双方都会把定金交由经纪机构托管,银行不会托管定金,买方也不愿直接支付给卖方。所以建议将该5%的限额提高至10%15%

解释

交易款项不得超过5%是经过合理的测算,该规定实施近8年来,已形成较为成熟的经验。

第六十六条第(七)项该项规定不得为阴阳合同提供便利。但实际上,现在的交易基本都以评估价过户,甚至过户价格高于评估价。因此,建议取消该项规定。

解释

20183月份,我市已出台三价合一政策,已对阴阳合同问题进行规范。

杨先生

 

关于第三十三条第二款第二项“有下列情形之一的房屋,不得出租:(二)共有的房屋,未经共有人书面同意的;”,如果是夫妻共有的房屋,夫妻一方出租其共有房屋必须经配偶书面同意,故建议删除该项条款。

解释

书面同意方式可由共有人自行协商。

关于第三十三条第二款第二项“有下列情形之一的房屋,不得出租:(五)室内装修不符合国家或者地方标准的;”,建议明确由哪个部门或者机构可以对室内装修进行检测,并出具“室内装修是否符合国家或者地方标准”的检测报告。

采纳

室内装修检测操作规定另行制定。

 

 

 

 

《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》征求公众意见反馈情况


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