深圳市规划国土委关于《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》向社会征求意见收集及采纳情况的说明

来源:深圳市规划和自然资源局  日期: 2018-12-07  【字号: 【内容纠错】

  市规划国土委于2018115日发布《深圳市规划国土委关于公开征求<关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)>意见的通告》,得到了市民及有关单位的关注。根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》(市政府令第305号)第十三条规定,现就公开征求意见期间收集到的公众意见及处理情况说明如下: 

序号

意见部门

意见序号

意见反馈情况

处理方式

理由

1 

叶伟 

1 

第十六条应修改为:主管部门应当健全监督检查制度,落实监管措施,加强对土地用途变更和容积率调整处置的批后监管,定期向市政府报告,并接受市纪委监委监察。希望不流于形式,不存在部门利益。 

解释 

该条规定结合我市体制机制改革和“强区放权”的具体要求,从简化审批流程和提高行政效率出发,通过定期向市政府报告,强化处置监管,降低廉政风险。行政机关的行为均受市纪委监委的监察。 

2 

深圳市吉之岭置业发展有限公司 

2 

我司位于深圳市龙岗区布吉街道罗岗路旁G06416-0469号宗地,用途为工业仓储用地(后法定图则变更为居住用地),就属于2017109日前报文,到期前多次申请派出机构尽快审议、审定处置方案,派出机构因内部原因直至2017109日后才审议、审定处置方案,并与20171128日复函我司该局近期会将该事项上报市规划国土委审批,至今未再有后续批复。我司该宗地3288.82㎡土地面积中,因修建市政道路已经占用掉782.55㎡(修建市政道路,至今未履行征地、补偿手续,在我司报文中同意在按原588号文现法定图则审批用地情况下愿作出贡献用地),剩下2506.27㎡土地在建筑面积已限定7564㎡的情况下,本身利润已经稀薄,结合我司本宗地多年来因地铁修建占用一直未能建设的历史情况,如按照本版意见稿均建设为可销售人才住房的规定,实际上我司将处于亏损状态。综上,恳请将2017109日前已经报文、因派出机构原因在2017109日后审议、审定处置方案的情况也包括在第二十条的内容中,建议第二十条调整为: 

已出让未建用地经派出机构按照《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(试行)》(深规土〔2015588号)的规定,于2017109日前审定处置方案(及2017109日前报文、2017109日后审议、审定处置方案)的,可按照原处置方案处理。 

或者调整为:已出让未建用地经派出机构按照《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(试行)》(深规土〔2015588号)的规定,于2017109日前受理申请的,可按照原处置方案处理。 

解释 

在本《办法》制定过程中,已梳理相关处置个案,结合实际处理情况,本《办法》目前确定的衔接时点较为合理。 

3 

深圳市红荷房地产开发有限公司 

3 

第二条建议:本办法中未明确2015109日以后生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地应当如何处置,也未明确应执行哪个政策。建议在本次政策制定中给予明确,或明确在2015109日后生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的参照本办法执行。 

解释 

1. 本《办法》与原588号文适用范围一致,旨在继续盘活和解决已出让未建用地的开发建设问题。 

2.经统计,在实际操作中,2015109日以后法定图则修编直接变更土地用途的情形极少,局限于“工改保”项目。对于提高容积率问题,我委拟起草出台产业用地提高容积率的统一规则,因此不存在政策依据不足问题。 

4 

第十二条建议:本办法中未对政府原因导致的法定图则变更土地用途或者调整容积率的情况,和企业自身原因导致的法定图则变更土地用途或者调整容积率的情况作出区分,用同一种处置方式不合理。因政府原因规划调整导致法定图则变更土地用途或调整容积率,会使得土地延缓开发,若维持土地使用权起始日期不变则不合理。尤其是居住用地变更为商业服务业用地的情况,土地使用权期限缩短,政府原因导致延缓了土地开发,若仍维持土地使用权起始日期不变则不合理。建议因政府原因调整规划导致法定图则变更土地用途或调整容积率,重新计算土地使用权起始日期较为合理。 

解释 

1.如重新起算起始日期,与土地管理政策有冲突。 

2.考虑到人才住房的特殊性,对于其起始日期做出特别规定。 

5 

第八条建议:由居住用地变更为商业服务业用地的,不具备公共配套文件支撑的前提时,或土地使用权人无需再申请将地块调整为居住用地时,未明确这种情况下应当如何处置。建议增加由居住用地变更为商业服务业用地的情况下,首先应当如何处置。 

解释 

第八条第一款第三项已明确,其他各类用途之间的变更,按照生效法定图则确定的容积率核算建筑面积。 

6 

第八条第(一)项、第十条第(二)项建议:调整容积率增加建筑面积后有建设超高层建筑的情况,深圳建设成本太高,超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房成本太高,将导致土地使用权人因此亏损,此贡献比例不合理,建议修改为超出原合同约定建筑面积部分的40%建设为可销售的人才住房。 

解释 

1.《办法》规定建设人才住房的要求,是结合当前我市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等突出问题,与加大住房供应政策相衔接而制定的。 

2.同时,为提高申请处置建设的积极性,考虑利益共享机制,《办法》对地价政策进行了优化。 

3. 关于处置的贡献率问题,在后续制定过程中,我们将结合相关部门及公众意见,综合考虑历史因素、实际情况,借鉴城市更新、土地整备等已行之有效的利益共享机制,统筹研究。 

7 

第八条第(三)项建议:调整容积率增加建筑面积后由建设超高层建筑的情况,深圳建成本太高,超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府的成本太高,将导致土地使用权人因此亏损,此贡献比例不合理,建议修改为第一次征求意见稿的贡献比例20% 

解释 

关于处置的贡献率问题,在后续制定过程中,我们将结合相关部门及公众意见,综合考虑历史因素、实际情况,借鉴城市更新、土地整备等已行之有效的利益共享机制,统筹研究。 

4 

深圳市黄阁坑股份合作公司 

8 

第二条建议:本办法中未明确2015109日以后生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地应当如何处置,建议明确2015109日以后应按哪个政策执行。 

解释 

1. 本《办法》与原588号文适用范围一致,旨在继续盘活和解决已出让未建用地的开发建设问题。 

2.经统计,在实际操作中,2015109日以后法定图则修编直接变更土地用途的情形极少,局限于“工改保”项目。对于提高容积率问题,我委拟起草出台产业用地提高容积率的统一规则,因此不存在政策依据不足问题。 

9 

第八条建议:由居住用地变更为商业服务业用地的,不能满足公共配套文件支撑的前提时应当如何处置?建议增加由居住用地变更为商业服务业用地的情况下,不能满足公共配套文件支撑的情况下的处置方式。 

解释 

《办法》第八条第一款第三项明确,居住用地变更为商业服务业用地的,也可按法定图则调整程序申请将该地块调整为居住用地,其住宅部分建设为可销售的人才住房,商业部分按照有关管理规定建设和销售。 

10 

第八条第(一)项、第十条第(二)项建议:调整容积率增加建筑面积后由建设超高层建筑的情况,深圳建成本太高,超出原合同约定建筑面积的部分建设为可销售的人才住房成本太高,将导致土地使用权人因此亏损,此贡献比例不合理,建议修改为超出原合同约定建筑面积部分的40%建设为可销售的人才住房。 

解释 

1.《办法》规定建设人才住房的要求,是结合当前我市住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等突出问题,为加大住房供应而设定的。 

2.同时,为提高申请处置建设的积极性,考虑利益共享机制,《办法》对地价政策进行了优化。 

3. 关于处置的贡献率问题,在后续制定过程中,我们将结合相关部门及公众意见,综合考虑历史因素、实际情况,借鉴城市更新、土地整备等已行之有效的利益共享机制,统筹研究。 

11 

第八条第(三)项建议:调整容积率增加建筑面积后由建设超高层建筑的情况,深圳建成本太高,超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府的成本太高,将导致土地使用权人因此亏损,此贡献比例不合理,建议修改为第一次征求意见稿的贡献比例20% 

解释 

关于处置的贡献率问题,在后续制定过程中,我们将结合相关部门及公众意见,综合考虑历史因素、实际情况,借鉴城市更新、土地整备等已行之有效的利益共享机制,统筹研究。 

12 

第十二条建议:本办法中未对政府原因导致的法定图则变更土地用途或者调整容积率的情况,和企业自身原因导致的法定图则变更土地用途或者调整容积率的情况作出区分,用同一种处置方式不合理。因政府原因导致法定图则变更土地用途或调整容积率,会使得土地延期开发,若也维持土地使用权日期不变则不合理。特别是居住用地变更为商业服务业用地的情况,土地使用权期限缩短,政府原因导致延缓了土地开发,若依旧维持土地使用权起始日期不变则特别不合理。建议因政府原因导致法定图则变更土地用途或调整容积率,重新计算土地使用权起始日期。 

解释 

1.如重新起算起始日期,与土地管理政策有冲突。 

2.考虑到人才住房的特殊性,对于其起始日期做出特别规定。 

13 

第十三条建议:因政府原因导致法定图则变更土地用途或调整容积率,原土地性质为非农建设用地的协议出让地块,按剩余年期基准地价的差值补缴地价,因土地使用权人自身原因申请变更土地用途和调整容积率的,原土地性质为国有土地出让的,按照剩余年期市场价格的差值补缴地价。 

解释 

根据《办法》十九条规定,涉及非农建设用地问题应按我市相关规定处理,不适用本《办法》。 

  

5 

  

深圳市特发集团有限公司 

14 

小梅沙片区整体改造项目,是深圳市首个旅游业态的城市更新项目,也是深圳市重大项目。为履行国企社会责任,助力深圳市打造“全球海洋中心城市”,我司一直以国际化视野、前瞻性思维来规划建设未来的小梅沙,项目定位为世界级都市型滨海旅游度假区,项目总投资约150亿元,为保证片区开发后的运营品质,我司将持有片区70%以上的物业,将小梅沙建设为深圳创建全球海洋中心城市的重要承载区,树立粤港澳大湾区滨海旅游开发新标杆。 

(一)对“第十条第一款”建议:将商业用地中的C1类用地与C5类用地(游乐设施用地)予以区分,对C5类用地按第一次征求意见稿的表述进行处置:“已出让未建用地生效法定图则确定的用途与原土地使用权出让合同约定用途一致,但容积率指标调整的,原土地使用权人可以申请按照以下规定处理:移交部分土地。原宗地用地面积为10000平方米以上的,原土地使用权人应向政府无偿移交不低于原宗地20%的用地面积(含法定图则已规划的城市基础设施和公共服务设施用地)”。 

原因:游乐设施用地上投资建设文化旅游项目,资金投入、回收周期长、投资回报率低、投资风险大,但对国民经济结构的改善和升级有着很大的促进作用,社会效益明显。小梅沙新海洋公园建设用地适用处置办法,按照市、区政府要求,项目正按“创建国际一流海洋公园”进行设计,已列入《关于勇当海洋强国尖兵加快建设全球海洋中心城市的实施方案》近期重点项目第55项,但项目建设指标本就紧张,如再按“超出原合同约定建筑面积部分的30%建设为办公用房并无偿移交政府”,将严重影响项目规划愿景的实现。 

解释 

1.你公司反馈的问题属于个案范畴,需根据实际情况分析判断适用问题。 

2.本《办法》仅规范《深圳市城市规划标准与准则》中大类的调整,不做二级分类。 

15 

(二)对第二条,建议:补充“本处置办法颁布前,市政府已有处理意见并同意参照深圳市《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(试行)》进行开发建设的项目,也适用本处置办法”。 

原因: 20161214日,深圳市政府批复同意《小梅沙项目特发集团用地土地处置一揽子方案》,方案内容包括: J404-0053J404-0054宗地(包含小梅沙新海洋公园项目用地)为国有已出让未建用地,土地面积共9.66公顷,在完成法定图则局部调整后,参照深圳市《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(试行)》(深规土〔 2015588号)有关规定,按“依规划提高容积率的方式”进行开发建设。根据市政府批复意见,在贵委的支持下,我司已于20181月底完成小梅沙片区法定图则局部调整公示(详见附件2)。 

解释 

在本《办法》制定过程中,对于个案反映的共性问题,我们将本着实事求是、解决问题的原则,认真研究,提出处置规则。 

16 

(三)为扶持深圳文化旅游产业项目、海洋产业项目及重大项目建设,请贵委同意降低小梅沙新海洋公园项目用地(C5类用地)地价缴纳标准,按基准地价缴交,并予以分期缴交,以降低企业开发负担,更好地实现项目开发愿景。 

解释 

个案问题应根据实际情况具体分析后,按相关规定处理。 

6 

朱文豪 

17 

588号文的目的是推动处理已出让未建用地的盘活,本次修订继续釆取封闭运行模式,将其适用范围限定在2015109日前因批准的土地用途与现行城市规划不符而无法建设的协议出让未建用地。其第三条“本办法所称已出让未建用地,是指以协议出让方式出让并已签订土地使用权合同,但尚未动工开发建设的项目用地”。该条款对己出让未建用地做了限制,即协议出让方式出让且已签订土地使用权合同,但对于已取得房地产证确权,由于特殊原因或历史原因而未签订土地使用权合同的用地,却未予规定。 

为了更好地加快已出让未建土地的盘活,加快历史遗留问题的解决,建议本次588号文修订其第三条修改为“本办法所称已出让未建土地,是指以协议出让方式出让并已签订土地使用权合同或已取得房地产证,但尚未动工开发建设的项目用地”。 

解释 

《办法》第三条对已出让未建用地的定义,指以协议方式出让并已签订土地使用权出让合同的情形。而建议提出的已取得房地产证的情形,如未签订土地使用权出让合同,则可能为划拨用地,本《办法》已明确划拨用地不适用。 

7 

深圳市弘安房地产开发有限公司 

18 

一、2015109日以后的情况无政策可执行 

本办法中未说明2015109日以后经生效法定图则变更土地用途或者调整容积率的已出让未建用地应当如何处置,也未说明应执行哪个政策,使得2015109日以后才生效的法定图则变更土地用途或者调整容积率的情况无据可依,无政策执行,建议在本次政策制定中予以明确。 

解释 

1. 本《办法》与原588号文适用范围一致,旨在继续盘活和解决已出让未建用地的开发建设问题。 

2.经统计,在实际操作中,2015109日以后法定图则修编直接变更土地用途的情形极少,局限于“工改保”项目。对于提高容积率问题,我委拟起草出台产业用地提高容积率的统一规则,因此不存在政策依据不足问题。 

19 

二、未区分政府原因或土地使用权人自主申请的两种情况 

若是因政府调整规划导致法定图则变更土地用途或者调整容积率,将延缓土地开发,增加土地使用权人的资金压力,甚至因高度增加使得建安成本大幅提升。在这种情况下,若与土地使用权人自主申请调整法定图则的情况一样维持土地使用权起始日期不变,采用同一种贡献比例,会对土地使用权人利润降低甚至亏损。因此,应当区分因政府原因和土地使用权人自身申请两种情况的贡献比例,因政府原因导致的还应当重新计算土地使用权起始日期(尤其是居住用地变更为商业用地的情况)。 

解释 

1.如重新起算起始日期,与土地管理政策有冲突。 

2.考虑到人才住房的特殊性,对于其起始日期做出特别规定。 

20 

三、贡献比例太高,土地使用权人难以承担 

本办法中,商业的贡献方式主要是将超出原土地合同约定建筑面积的30%建设为办公并无偿移交政府,居住的贡献方式主要是将超出原土地合同约定建筑面积的均建设为可销售的人才住房。虽然移交政府的物业不缴纳地价、人才住房的地价仅为商品住房用地市场价格的30%,但深圳市的建安成本较高,将无偿移交的办公或人才住房的建安成本计入后,土地使用权人的原本利润将大幅降低,甚至亏损,尤其是因容积率提高,必须建设超高层建筑物的情况。建议降低贡献比例,建议不超过本办法第一次征求意见稿中20%的比例。 

解释 

关于处置的贡献率问题,在后续制定过程中,我们将结合相关部门及公众意见,综合考虑历史因素、实际情况,借鉴城市更新、土地整备等已行之有效的利益共享机制,统筹研究。 

8 

深圳市承翰投资开发集团有限公司 

21 

一、“第三条 本办法所称已出让未建用地,是指以协议方式出让并已签订土地使用权出让合同,但尚未动工开发建设的项目用地。”建议适用范围增加行政划拨用地。 

解释 

《办法》以处理历史遗留问题为初衷,维持原588号文适用范围。同时上级主管部门进一步收紧了已出让用地改为经营性用途的处置政策,对我市处理同类问题具有一定的导向和约束作用。因此《办法》不宜扩大适用范围。 

22 

二、鉴于我市2018-2020年将建设筹集各类住房42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套的目标,建议《办法》中对“已出让未建用地”范畴增加此内容:现状为空地,规划为二类居住用地,已取得不动产权证尚未动工开发建设,且满足深圳市人才住房、安居型商品房等保障性住房要求的项目用地,纳入此《办法》中“已出让未建用地”范畴,并给予政策倾向,盘活存量土地,以支持深圳保障性住房建设落地,加大保障性住房供应量。 

解释 

本《办法》对已未建用地的规定较意见的定义的范围更大,对于规划为二类居住的用地 ,可申请建设可销售的人才住房。 

 


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